טיפים למשכנתא ברכישה מקבלן
בתקופה שמחירי הדירות עולים, אפשר למצוא קצת נחת בחיפוש ורכישה של דירה חדשה מקבלן וליהנות מהציפייה לקבלת המפתח ו"קריעת הניילונים" מהדירה החדשה שלכם. כאשר אתם נדרשים לקחת משכנתא בפרויקטים חדשים, כדאי שתהיו גם מודעים לזכויות שלכם ולהבדלים בין משכנתא לדירה חדשה לבין משכנתא לרכישת דירה יד שנייה:
- שמאות – ברכישת דירה יד שנייה הבנק דורש ביצוע שמאות על מנת לוודא את שווי הנכס, לעתים שמאי מעריך את הנכס בפחות מהשווי בו הדירה נרכשה ואז עלולה להיות בעיה עם סכום המשכנתא הדרוש לכם. במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן ובתנאי שישנו בנק שמלווה את הפרויקט, תוכלו לקבל פטור מביצוע שמאות לדירה.
- הצמדה למדד תשומות הבניה – בדרך כלל כאשר רוכשים נכס מקבלן, מחיר הנכס צמוד למדד תשומות הבניה, שימו לב כאשר אתם עורכים את החישובים הכספיים שלכם, לקחת בחשבון את הפרשי ההצמדה שעשויים להיות במחיר הנכס הסופי והיערכו לכך בהתאם. אם אינכם יודעים להעריך זאת לבד, היעזרו באיש מקצוע.
- תוספות לדירה – תוספות אשר נרכשות ישירות מהקבלן ורשומות בחוזה כחלק ממחיר הדירה (כגון חניה נוספת, מחסן, שדרוג כזה או אחר) נכללות לצורך חישוב שווי הנכס לצרכי משכנתא, לעומת זאת תשלום שכר טרחת עורך דין הקבלן או שדרוגים שאתם מבצעים בנכס באופן עצמאי, אינן נכללות בשווי הנכס.
- תשלום חודשי מופחת – לרוב, האכלוס בדירה מקבלן הנו בטווח של שנה-שנתיים ויותר מיום חתימת החוזה, באפשרותכם לקבל מהבנק "גרייס" (תשלום חודשי מופחת של ריבית בלבד) עד האכלוס של הדירה אם הנכם גרים בינתיים בשכירות ומשלמים שכר דירה, על מנת לא להכביד על עצמכם בתקופת הביניים.
- משכנתא בחלקים – בדרך כלל ברכישה מקבלן התשלומים נפרסים על פני תקופת הבניה. במקרים אלו יתכן ותדרשו לקחת את המשכנתא בחלקים. הבנק נוהג לאשר לכם מראש את כל סכום המשכנתא המבוקש ומשחרר לכם בכל שלב את הסכום שאתם צריכים. התשלום החודשי שאתם משלמים בכל פעם הוא רק על החלקים שכבר משכתם מהבנק בפועל, תשלומים שעדיין לא שולמו לקבלן, לא יחויבו בריבית ולא תצטרכו לשלם עליהם החזר חודשי, גם אם הבנק אישר אותם כמסגרת של המשכנתא. שימו לב כי הריבית על המשכנתא מתקבעת בפועל רק ביום שחרור כל סכום וסכום, כך שעשויות להיות לכם ריביות שונות במשכנתא על החלקים השונים.
