לוח סילוקין שפיצר לעומת קרן שווה
לוח סילוקין שפיצר לעומת קרן שווה? מה עדיף?
בפוסט זה נדון בעיקרי ההבדלים בין מסלול משכנתא בלוח סילוקין שפיצר לעומת מסלול משכנתא בלוח סילוקין קרן שווה. בקרב הציבור ישנה דעה כי מסלול קרן שווה עדיף על מסלול שפיצר, דעה זו נובעת ברובה מחוסר ידע מתאים או השוואה שאינה נכונה מבחינה כלכלית. לשם כך אנו מצרפים את הדוגמא הבאה שנבנתה במחשבון משכנתא כאן באתר משכנתא מאסטר:
בדוגמא כאן ניתן לראות 3 מסלולים
מסלול משכנתא בלוח שפיצר ל 17 שנים ובהחזר חודשי 4,625 ש"ח
מסלול משכנתא בלוח קרן שווה ל 25 שנים ובהחזר חודשי 4,625 ש"ח
ומסלול משכנתא בלוח סילוקין שפיצר ל 25 שנים ובהחזר חודשי 3,715 ש"ח
שימו לב כי כאשר אנו מבצעים השוואה (שגויה מבחינה כלכלית) של השנים לפי לוח סילוקין שפיצר לעומת קרן שווה (מסלול 2 לעומת 3), יוצא שהמשכנתא במסלול קרן שווה זולה יותר בכ 92,000 ש"ח לעומת זאת כאשר אנחנו מבצעים את ההשוואה לפי החזר חודשי זהה (מסלול 1 לעומת מסלול 2), יוצא שהמשכנתא במסלול שפיצר זולה יותר בכ 230,000 ש"ח!
מה אנחנו למדים מכך ומה המסקנות?
השווה נכונה כאמור הנה לפי החזר חודשי, בסופו של דבר מה שמגביל אותנו מלקחת את המשכנתא הזולה ביותר הוא ההחזר החודשי ולכן על מנת לבצע השווה נכונה, עלינו להשוות משכנתאות בעלות החזר חודשי זהה. השוואה לפי משך שנות המשכנתא בלבד אינה נכונה ומכן נובע פער גדול בין אלו שאומרים כי מסלול קרן שווה עדיף לעומת אלו שאומרים שמסלול שפיצר עדיף. למשך שנות ההלוואה ישנה השפעה מהותית על העלות הכוללת של המשכנתא, ככל שהמשכנתא נפרסת לטווח שנים קצר יותר, כך סביר כי עלות המשכנתא תהיה זולה יותר ולכן ישנו יתרון מובהק למשכנתא לפי לוח שפיצר. בנוסף, אם הנכם לוקחים את המשכנתא (או חלקה) בריבית קבועה, תיהנו מריבית נמוכה יותר במידה ותיקחו את המשכנתא לטווח שנים קצר יותר ואם המשכנתא צמודה למדד, תוכלו ליהנות גם מפחות שנות חשיפה למדד במידה ותבחרו במסלול בלוח סילוקין שפיצר. מה בכל זאת היתרון של מסלול קרן שווה? במסלול קרן שווה ההחזר החודשי מתחיל מהחזר גבוה ויורד עם השנים (בפועל עם שינויי המדד והריבית זה לא בהכרח קורה), במסלול שפיצר ההחזר החודשי קבוע ולא משתנה (גם כן, בהינתן והריבית קבועה והמדד אפס), יחד עם זאת, במידה והנכם מעוניינים בהחזר חודשי הולך ויורד, באפשרותכם לתכנן משכנתא בלוח שפיצר המורכבת ממספר מסלולים לטווחי שנים שונים וכך ברגע שכל אחד מהמסלולים יסתיים, ההחזר החודשי ירד. יש לציין כי במסלול משכנתא שההחזר החודשי הולך ויורד, תשלמו לבנק בסופו של דבר יותר כסף מאשר במסלול בו ההחזר החודשי קבוע (לפני שינויי מדד וריבית).
