האם כדאי לקבל ייעוץ משכנתאות מיועץ משכנתא פרטי או מהבנק? מה המחיר? ואיך לבחור יועץ משכנתאות טוב?
בשונה מלקיחת הלוואה רגילה אשר בדרך כלל ניתנת בסכומים נמוכים, לתקופה קצרה ובמסלול אחד בלבד, המשכנתא לרוב נלקחת בסכומים גדולים, לתקופה ארוכה ומלווה בהליך בירוקרטי ומשפטי ארוך. לאדם ממוצע אין שום אפשרות להבין את המשמעות, העלויות והאפשרויות של לקיחת המשכנתא על סמך ההסבר של הבנקים – אשר מהם נלקחת המשכנתא ותפקידם גם להסביר ולהמליץ על נושא המשכנתא. הבנקים נתפסים כגוף לא אובייקטיבי שהאינטרס שלו לנצל את המשכנתא המסובכת ולהגדיל את הרווחים לבנק מהלקוחות (כמו כל עסק שרוצה מקסימום רווחים) – בשל כך צמח לו מקצוע חדש שנקרא "יועץ משכנתא" – אשר תפקידו לייצג ולדאוג לאינטרס של מי שלוקח משכנתא מול הבנקים.
מכיוון שמדובר בשירותי ייעוץ – בדומה לכל שירותי הייעוץ – לא תמיד ברור: מי מוגדר יועץ משכנתא? איך יועץ משכנתא יכול לעזור לי? האם יועץ משכנתא יכול לחסוך לי כסף? למה באמת לא להיעזר פשוט ביועץ משכנתא של הבנק? כמה עולה שירות יועץ משכנתא?
מאמר זה בא לעשות סדר ולענות על כל השאלות הנפוצות בכדי לעזור לכם להחליט האם צריך או לא צריך לשכור יועץ משכנתא פרטי.
הנושאים שאתייחס אליהם בהרחבה בפוסט זה:
>> מי מוגדר יועץ משכנתאות?
>> מה תפקידם של יועצי משכנתאות?
>> ההבדל בין ייעוץ משכנתאות פרטי לייעוץ משכנתא בנקאי
>> האם כדאי לקחת יועץ משכנתא פרטי?
>> איך לבחור יועצי משכנתא טובים?
>> כמה עולה ייעוץ משכנתאות?
>> כמה יועצי משכנתא יכולים לחסוך לנו?
>> כמה יועץ משכנתאות פרטי יכול לחסוך לנו?
>> איפה עוד אפשר ללמוד עצמאית?
>> באילו מקרים אפשר (אולי) לוותר על עזרת יועץ משכנתא פרטי ובאיזה מקרים חייב להיעזר ביועץ משכנתא פרטי?
מי מוגדר יועץ משכנתאות?
תחום ייעוץ המשכנתאות כיום אינו מוסדר בחקיקה בצורה מסודרת. בנק ישראל אומנים הכיר לאחרונה בתחום ייעוץ המשכנתאות החוץ בנקאי בצורה פורמלית ודאג להסדיר את עבודת יועצי המשכנתאות הפרטים מול הבנקים אך עדיין אינו דאג להסדיר את התחום כמקצוע פורמלי.
לכן כעיקרון יועץ משכנתאות הוא כל מי שהחליט להגדיר את עצמו כיועץ משכנתאות – אמנם כן מתקיימים לימודי יועץ משכנתא, אבל אין שום תעודה רשמית או רישיון יועץ משכנתא מוכר ע"י ידי הממשלה כמו למשל רשיון עריכת דין (בהמשך נסביר איך בכל זאת נוכל לבחור יועץ משכנתא טוב).
מה תפקידם של יועצי משכנתאות?
בדיקת כדאיות לקיחת המשכנתא
מבחינת הכדאיות של רכישת הדירה, יכול להיות שמצאנו דירה שביחס לשוק המחיר שלה נמוך וזאת עסקה מעולה, אבל ההון העצמי נמוך יחסית למשכנתא ובסיכום הכללי העלויות יהיו גבוהות והעסקה תהפוך ללא כדאית. יכול להיות שעדיף לקנות דירה במחיר נמוך יותר, שלא תהיה "עסקה מעולה" מבחינת העלות של הדירה עצמה, אבל בסיכום הכולל עם החישוב של המשכנתא, תהיה עסקה טובה יותר.
וכמובן שהשיקול הוא לא רק כלכלי ויש שיקול אישי – במקרה הזה נרצה לקחת בחשבון ולשלב גם בין הצרכים האישיים שלנו כרגע והצרכים הצפויים בשנים הבאות.
בניית תמהיל משכנתא
האפשרויות לבניית תמהילי משכנתא הן רבות עקב האפשרויות הרבות למסלולי המשכנתא הקיימים, וגם מספר האפשרויות הרבות לשילוב בין המסלולים השונים. השלב הראשון בהרכבת תמהיל משכנתא הוא תחקור פיננסי ובירור צרכים ורצונות.
על מנת שיועץ המשכנתאות יוכל לבנות לכם תמהיל משכנתא אופטימלי ומותאם עבורכם, עליו קודם להכיר אותכם. לשם כך הוא צריך למלא אתכם פרופיל פיננסי של הנתונים האישיים שלכם כגון: מה ההכנסה שלכם היום ומה הצפי לעתיד, הון עצמי, הלוואות, חסכונות וכו' ולאחר מכן להגדיר צרכים ורצונות כגון: גובה ההחזר החודשי, רמת סיכון, גמישות לפירעון מוקדם ועוד.
לאחר שיש בידי יועץ המשכנתאות את כל הנתונים, הוא מרכיב תמהיל משכנתא באמצעות תוכנת משכנתא שמסייעת לו לבחור עבורכם, את המסלול המתאים ביותר לכם, שעונה על כל הדרישות שהגדרתם.
ניהול משא ומתן נכון על הריבית מול הבנקים
יועץ המשכנתאות מגיש בקשה למשכנתא לכמה בנקים ומנהל איתם משא ומתן
טיפ חשוב מאוד: ניהול מו"מ נכון על הריבית צריך להיעשות בהתאם לתמהיל הנבחר ולא בהתאם לריבית הנמוכה ביותר. ראשית כאשר מנהלים מו"מ על הריבית יש לבדוק בבנקים השונים את אותו תמהיל שנבחר, שכן רק כך אפשר להשוות בין תפוחים לתפוחים ולדעת מי באמת נותן ריבית משכנתא זולה יותר. שנית, מכיוון שלתמהיל המשכנתא חשיבות מהותית יותר על פני גובה הריבית, על יועץ המשכנתאות לבחור את הריבית הטובה ביותר בהתאם לתמהיל שנבחר ולא לקבוע את התמהיל בהתאם למסלול עם הריבית הכי נמוכה. זוהי טעות נפוצה בעיקר של לווים שאינם מתמצאים בתחום ומחפשים רק ריבית נמוכה.
טיפול בנושא הטכני והבירוקרטיה
יועץ משכנתא טוב ייתן מענה גם לחלק הטכני: שמאות, ביטוח משכנתא, רישום שעבודים בטאבו וברשם המשכונות, החתמת מוכרים על מסמכי הבנק בפני עורך דין, חתימה על יפוי כח בפני עו"ד נוטריון ועוד (אפשר לטבוע בים של טפסים וניירת ללא יועץ משכנתא)
סדר בראש, תחושת ביטחון וחיסכון בזמן ואנרגיה
תפקידו של יועץ המשכנתא הוא גם לעשות לנו סדר בראש ולהסביר לנו נושאים בסיסים כמו: ריבית צמודה לממד, ריבית קבועה או ריבית משתנה, להעניק את תחושת הביטחון שאנו לא מבצעים טעות שיכולה לעלות לנו המון כסף ולחסוך לנו את כל המאמץ של למידה עצמאית, מאמץ בירוקרטי וריצות.
יד על הדופק (למחזור משכנתא)
יועץ משכנתא טוב הוא יועץ משכנתא שגם זמין עבורנו לאחר לקיחת המשכנתא על מנת שנוכל לבדוק מולו כדאיות למחזור משכנתא (המדדים והריביות משתנים כל הזמן, כמו גם המצב הכלכלי או המשפחתי בכל בית. ילדים שמצטרפים למשפחה, עבודה חדשה ושינויים רבים נוספים, משנים את יכולת ההחזר החודשית שלנו).
ההבדל בין ייעוץ משכנתאות פרטי לייעוץ משכנתא בנקאי
יועץ משכנתא בנקאי הינו למעשה פקיד משכנתאות אשר מקבל את שכרו מהבנק אותו הוא מייצג, היועץ בבנק מייצג את מדיניות הבנק שלו בלבד ומחויב לנהליה. היועץ בבנק הוא למעשה סוג של איש מכירות אשר תפקידו העיקרי הוא למקסם את הרווח של הבנק בכל תיק הלוואה. יועץ משכנתא פרטי הוא כאמור יועץ משכנתאות אשר מייצג אתכם מול יועצי המשכנתאות של הבנק ומנהלי הבנק ודואג עבורכם שתקבלו את המשכנתא הזולה והמתאימה ביותר עבורכם.
יועץ המשכנתאות הפרטי רואה תמונה רחבה של האפשרויות השונות בכל הבנקים למשכנתאות ולא רק בבנק ספציפי. ליועץ משכנתאות פרטי ישנה מערכת למציאת משכנתא אופטימאלית כאשר שיקוליו בבניית תמהיל המשכנתא שלכם היא לא רק ההחזר החודשי המידי אלא שיקול ארוך טווח ומותאם אישית לפי רמת סיכון, תחנות יציאה, עלות כוללת של המשכנתא וכן הלאה. מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי טרום רכישת הדירה שכן היועץ יוכל לסייע לכם להבין מה שווי הדירה וגובה המשכנתא המתאימים ליכולות שלכם וגם לסייע לקבוע מה ההחזר החודשי המתאים עבורכם.
האם כדאי לקחת יועץ משכנתא פרטי?
כאמור יועץ המשכנתאות מטעם הבנק הינו שלוח הבנק אותו הוא מייצג ולכן אינו יכול לייצג אתכם נאמנה בצורה אובייקטיבית כאשר הנכם נדרשים לקחת משכנתא. הליך ייעוץ המשכנתאות הינו הליך בירוקרטי ארוך ולעיתים מאוד מתיש אך גם הליך כלכלי אשר בסופו של דבר יקבע את עתידכם הכללי למשך שנים רבות ולכן לא מספיק רק להגיע לסיומו אלא חשוב כי בסופו של דבר תקבלו את ההחלטה הכלכלית הנכונה עבורכם ותבחרו את מסלולי המשכנתא המתאימים ביותר עבורכם ובריביות המינימליות האפשריות. ייעוץ משכנתא מסוג זה ניתן לקבל אך ורק בסיוע של יועץ משכנתאות פרטי שרק הוא כאמור אובייקטיבי – מוגדר יועץ משכנתא בלתי תלוי – אשר ייצג אתכם אל מול הבנקים למשכנתאות. יועץ משכנתאות פרטי הנו אדם עצמאי או אשר מועסק בחברה לייעוץ משכנתאות והנו בעל השכלה, קישורים וניסיון מתאים בתחום ייעוץ המשכנתאות. בשונה מהיועץ בבנק, יועץ משכנתאות פרטי מייצג אתכם בלבד ואין לו שום מחויבות כלפי בנק כזה או אחר ולכן יועץ משכנתא פרטי הוא יועץ משכנתא אובייקטיבי שבאפשרותו לייצג אתכם בצורה אובייקטיבית מול המערכת הבנקאית.
תתפלאו לגלות שלעיתים יש פער גדול בין מה שהבנק מסוגל לאשר לכם לבין מה שמתאים ליכולות שלכם ויאפשר לכם לשרוד את כל תקופת המשכנתא בהצלחה ובקלות.יועץ משכנתאות פרטי כמובן לא מסתפק רק בהמלצות אלא גם דואג ליישם עבורכם את כל תהליך המשכנתא וחוסך לכם את כל הריצות בין הבנקים ואת כל כאבי הראש בהתעסקות בתהליך.
איך לבחור יועצי משכנתא טובים?
- נכונות לעזרה אמיתית – הצד האנושי שקשור לכל נותני השירות. האם יועץ המשכנתא באמת מנסה להבין מי אתם ומה הצרכים שלכם או הוא עסוק בלמכור את השירות שלו? האם הוא קשוב וסבלני או ממהר "לסגור עסקה"?
- המלצות – המלצה ממישהו שאנחנו סומכים עליו היא ההמלצה הטובה ביותר ואפשר לסמוך עליה הכי הרבה – אפשרות נוספות היא לבדוק ביקורות: בפייסבוק, באתר של יועץ המשכנתא ו "בגוגל העסק שלי" .
- ניסיון – עד כמה אותו יועץ הוא יועץ משכנתא מנוסה? כמה לקוחות אותו יועץ משכנתא ליווה בלקיחת המשכנתא? האם יש לו גם ניסיון בלקיחת משכנתא באותם תנאים שלכם יש? ערך מוסף: עבודה במוסדות פיננסים דומים כמו: בנק, ביטוח ושוק ההון.
- אם הנכם נמנים על חברות במועדוני צרכנות גדולים כגון: חבר משרתי הקבע והגמלאים, קרנות השוטרים, הסתדרות המורים, בהצדעה ועוד, בדקו איזה הסדרים יש להם להציע. כיום לרוב המועדונים הגדולים יש הסדר משתלם עם חברות ייעוץ משכנתאות הן מבחינת המחיר והן מבחינת היקף השירות. מועדונים אלו גם מקפידים להפנות אתכם ליועצי משכנתאות אשר נבחנו על ידם ונמצאו מתאימים.
- לימודים – יועץ משכנתא עם השכלה מתאימה כמו קורס יועץ משכנתאות / תואר בנושא פיננסי יכולים לתת הרגשת ביטחון מסויימת.
- חיבור אישי – בסוף אנחנו בני אדם ורוצים לעבוד עם מי שנוח וכיף לנו לעבוד. מה גם שיש חיבור אישי טוב, הרצון לעבוד ולהתאמץ גדול יותר בדרך כלל.
- קראו על יועצי המשכנתא באתר שלהם, בפייסבוק ובחיפושים כלליים בגוגל.
כמה עולה ייעוץ משכנתאות?
כמו בכל דבר, גם בתחום ייעוץ המשכנתאות תתקלו במגוון מחירים בעבור שירותי ייעוץ משכנתא. מכיוון שתחום זה אינו מפוקח על ידי הרגולטור, הפער במחיר בין יועץ משכנתאות אחד למשנהו עשוי להיות גדול מאוד ובנוסף עשויים להיות הבדלים גם בהיקף השירות. שימו לב כי הפער במחיר אינו בהכרח משקף את היקף הליווי וטיב הייעוץ בין היועצים ולכן הקפידו לבדוק חוץ מהמחיר גם מי היועץ ומה כלול בשירות שהוא מציע. המחיר הממוצע של ייעוץ משכנתאות הנו בין 3,000 ש"ח ל 6,000 ש"ח כאשר המחיר הזול יותר מוצע בדרך כלל בחברות גדולות ולחברי מועדונים שונים ואילו המחיר היקר יותר הינו בחברות להן אין הסדר עם מועדוני צרכנות שונים או אצל יועצים פרטיים.
*מתוך המאמר מחיר ייעוץ משכנתאות
כמה יועצי משכנתא יכולים לחסוך לנו?
קודם כל חשוב לציין כי לא בהכרח ניתן לכמת לכסף את גובה החיסכון שיחסך לנו על ידי היועץ. דבר שני יש להבדיל בין משכנתא סטנדרטית לבין משכנתא מורכבת במיוחד. במשכנתא מורכבת במיוחד הערך המוסף העיקרי של היועץ הוא האישור עצמו, סביר להניח שאם היינו הולכים לבנק ללא יועץ, לא היינו מצליחים לקבל אישור בכלל ואילו מצד שני מכיוון שהאישור הינו מאוד חריג, ליועץ יש פחות אפשרות לנהל עם הבנק מו"מ על התנאים של המשכנתא. לעומת זאת במשכנתא סטנדרטית החיסכון יכול לנוע במשכנתא ממוצעת סביב 50,000 ₪ עד 150,000 ₪ ולעיתים אף הרבה יותר, אך לא תמיד נוכל לדעת זאת מראש מכיוון שעל מנת לבצע את חישוב החיסכון המשוער, יש להשוות זאת להצעה קיימת אם קיבלתם או למשכנתא קיימת במקרה של מחזור משכנתא ולא תמיד הדבר אפשרי.
כמה יועץ משכנתאות פרטי יכול לחסוך לנו?
פורטל ייעוץ המשכנתאות משכנתא מאסטר, מציע לכם כלים שימושיים בתחום המשכנתאות בחינם. בפורטל תוכלו למצוא סימולטור אישור משכנתא וסימולטור זכאות למשכנתא. בנוסף באתר משכנתא מאסטר ישנה טבלת ריביות משכנתא המתעדכנת באופן שוטף על פי סקר בנקים. בפורטל גם קיים מחשבון משכנתא המאפשר לבצע תמהילי משכנתא שונים הלוקחים בחשבון גם שינויי ריבית ומדד עתידיים. לרשותכם עומדים בפורטל מאמרים שונים ועדכניים בתחום המשכנתאות ובמגוון נושאים הנכתבים על ידי יועצי משכנתאות בכירים ומנוסים. במידה והנכם נתקלים בבעיה או שאלה שלא מצאתם עליה מענה בפורטל, תוכלו ליצור איתנו קשר או להשאיר פרטים כאן באתר ותקבלו מענה מנציג משכנתאות, ייעוץ ראשוני ניתן ללא עלות. במידה ותרצו ייעוץ וליווי מלא ומקיף, תוכלו לקבל זאת בתשלום מוזל ממחיר השוק.
איפה עוד אפשר ללמוד עצמאית?
- בלוגים ופורומים שונים – הרשת מלאה בפורומים ובלוגים שונים אשר ישמחו לתת לכם מענה ללא עלות, גם ברשתות החברתיות תוכלו לקבל תשובות מיועצי משכנתאות מנוסים ללא תשלום.
- בנקים – שימו לב, אומנם ייעוץ המשכנתאות שניתן בבנקים הוא בחינם, יחד עם זאת ייעוץ זה הנו חסר ואינו אובייקטיבי ולכן יש לקחת אותו בערבון מוגבל.
- הרצאות, כנסים – ישנם גופים או יחידים אשר מארגנים לעתים כנסים או הרצאות בתחום ללא תשלום. הרצאות אלו ניתנות לרוב ללא תשלום כאשר המרצה מקווה שחלק מהמשתתפים ישכרו את שירותיו המלאים בתשלום לאחר הכנס או ההרצאה.
באילו מקרים אפשר (אולי) לוותר על עזרת יועץ משכנתא פרטי ובאיזה מקרים חייב להיעזר ביועץ משכנתא פרטי?
מתי אפשר לוותר על שירותו של יועץ המשכנתא?
במקרים בהם אפשר לקחת משכנתא של נניח עד 400,000 ש"ח או שאפילו אפשר לוותר על לקיחת משכנתא ולקחת הלוואה במקום, אז יכול להיות שאפשר לוותר על עזרת יועץ משכנתא – זה גם בהנחה שיש את היכולת ללמוד עצמאית את התחום ואת הזמן והסבלנות לנהל את הנושא בצורה ייסודית.
מתי חובה להיעזר בשירותיו של יועץ המשכנתא?
- במידה והמשכנתא לא קטנה במיוחד (כפי שצוין בפיסקה הקודמת).
- במידה ולא רוצים להשקיע את המשאבים ללמוד את נושא המשכנתא ואת המשאבים לניהול תהליך לקיחת המשכנתא.
- אם יש עבר "בעייתי". במקרה כזה, כפי שצוין לפני, לא בהכרח בשביל שיועץ המשכנתא יעזור לחסוך כסף או לחסוך את ההתעסקות, אלא בשביל בכלל לקבל אישור לקבלת משכנתא.
ההמלצה היא בכל מקרה, לפחות להתייעץ בשיחה ראשונה ללא עלות גם עם יועצי משכנתא פרטיים (כמו אצלנו בפורטל "משכנתא מאסטר") וגם עם יועצי משכנתא מטעם הבנק בשביל לקבל תמונה ראשונה ולאחר מכן להחליט אם להיעזר ביועץ משכנתא פרטי או לקחת את המשכנתא לבד.
לפני כל צעד – בדקו במחשבון משכנתא מה ההחזרים החודשיים המתאימים עבורכם.